Der AfA-Satz für Ihre Immobilie berechnet sich nach einer einfachen Formel: 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren. Bei der gesetzlichen Pauschal-Annahme von 50 Jahren ergibt das 2 % pro Jahr. Bei einer durch Gutachten nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren wären es 4 % – doppelt so viel, bei identischem Gebäudewert.
Mit dem Rechner unten ermitteln Sie in wenigen Sekunden, wie groß der Unterschied zwischen der pauschalen und einer gutachtenbasierten AfA für Ihre Immobilie konkret ist.
Hinweis: Der interaktive Rechner wird direkt auf dieser Seite geladen. Falls er nicht angezeigt wird, aktualisieren Sie bitte die Seite.
Hinter dem Rechner stecken wenige Grundformeln, die Sie auch selbst anwenden können:
AfA-Satz (%) = 100 ÷ Restnutzungsdauer (Jahre)
Beispiele:
Restnutzungsdauer | AfA-Satz |
|---|---|
50 Jahre (Pauschale) | 2,00 % |
40 Jahre | 2,50 % |
33 Jahre | 3,03 % |
25 Jahre | 4,00 % |
20 Jahre | 5,00 % |
15 Jahre | 6,67 % |
12 Jahre | 8,33 % |
Jährliche AfA (€) = Gebäudewert (€) × AfA-Satz (%)
Beispiel: Gebäudewert 250.000 €, Restnutzungsdauer 25 Jahre
→ 250.000 € × 4,0 % = 10.000 € pro Jahr
Steuerersparnis (€) = Jährliche AfA (€) × Steuersatz (%)
Beispiel: 10.000 € AfA, Steuersatz 42 %
→ 10.000 € × 42 % = 4.200 € pro Jahr
Mehrersparnis (€) = Steuerersparnis mit Gutachten − Steuerersparnis ohne Gutachten
Vollständiges Beispiel:
Ohne Gutachten | Mit Gutachten (25 Jahre) | |
|---|---|---|
Gebäudewert | 250.000 € | 250.000 € |
AfA-Satz | 2,0 % | 4,0 % |
Jährliche AfA | 5.000 € | 10.000 € |
Steuerersparnis (42 %) | 2.100 € | 4.200 € |
Jährliche Mehrersparnis |
Der Rechner zeigt Ihnen die theoretische maximale Steuerersparnis, wenn das Gutachten eine bestimmte Restnutzungsdauer nachweist. Er hilft Ihnen, verschiedene Szenarien schnell durchzuspielen und den potenziellen Vorteil einzuschätzen.
Konkret berechnet er:
Der Rechner ist ein Orientierungswerkzeug, kein Ersatz für eine professionelle Einschätzung. Er kann nicht:
Für eine verbindliche Einschätzung, welche Restnutzungsdauer für Ihr Objekt realistisch ist, nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung.
Das ist die Frage, die beim Rechner die meiste Unsicherheit erzeugt. Richtig ist: nicht der Kaufpreis, sondern der Gebäudeanteil am Kaufpreis.
Grund: Abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude – nicht das Grundstück. Der Grundstückswert ist steuerlich nicht abnutzbar.
Schnelle Schätzung des Gebäudeanteils:
Eine verbreitete Faustformel für erste Orientierung (keine steuerliche Beratung):
Lage der Immobilie | Typischer Gebäudeanteil |
|---|---|
Ländliche Region | 70–80 % des Kaufpreises |
Mittelgroße Stadt | 55–70 % des Kaufpreises |
Großstadt (z. B. Stuttgart, Hamburg) | 40–55 % des Kaufpreises |
Toplagen (München, Frankfurt Zentrum) | 20–40 % des Kaufpreises |
Diese Werte sind grobe Richtwerte. Die korrekte Kaufpreisaufteilung sollte Ihr Steuerberater vornehmen – das Finanzamt prüft sie auf Plausibilität.
Das ist die zweite häufige Frage beim Umgang mit dem Rechner. Einen ersten Anhaltspunkt bietet unsere Baujahr-Tabelle. Für eine belastbare Einschätzung:
Sehr grobe Orientierung nach Baujahr und Zustand:
Baujahr | Nicht modernisiert | Teilmodernisiert |
|---|---|---|
Vor 1965 | 12–20 Jahre | 18–27 Jahre |
1965–1975 | 15–24 Jahre | 22–30 Jahre |
1975–1985 | 20–30 Jahre | 25–35 Jahre |
1985–1995 | 28–38 Jahre | 32–42 Jahre |
Erfahrungswerte aus der Gutachtenpraxis. Die tatsächliche Restnutzungsdauer ist stets objektindividuell.
Die Steuerersparnis skaliert direkt mit dem Grenzsteuersatz. Wer mehr verdient, profitiert mehr – weil jeder zusätzliche Euro Abschreibung einen höheren steuerlichen Vorteil bringt:
Grenzsteuersatz | Steuerersparnis bei 5.000 € zusätzlicher AfA |
|---|---|
25 % | 1.250 € / Jahr |
32 % | 1.600 € / Jahr |
42 % | 2.100 € / Jahr |
45 % | 2.250 € / Jahr |
Für Vermieter im Spitzensteuersatz ist das Gutachten damit proportional am wertvollsten.
Die Amortisationsformel ist einfach:
Amortisationsdauer (Monate) = Gutachtenkosten (€) ÷ (Jährliche Mehrersparnis (€) ÷ 12)
Beispiele bei unterschiedlicher Mehrersparnis:
Jährliche Mehrersparnis | Gutachten 890 € | Gutachten 1.419 € (mit Ortsbesichtigung) |
|---|---|---|
1.000 € / Jahr | 10,7 Monate | 17,0 Monate |
1.500 € / Jahr | 7,1 Monate | 11,4 Monate |
2.000 € / Jahr | 5,3 Monate | 8,5 Monate |
3.000 € / Jahr | 3,6 Monate | 5,7 Monate |
5.000 € / Jahr | 2,1 Monate |
In nahezu allen praxisrelevanten Fällen amortisiert sich das Gutachten im ersten Jahr. Der Vorteil wirkt dann für alle weiteren Jahre der Restnutzungsdauer nach.
Der Rechner zeigt das Potenzial – die kostenlose Ersteinschätzung macht es konkret. In wenigen Minuten erfahren Sie:
Der Rechner gibt Ihnen die Formel. Die Ersteinschätzung gibt Ihnen die Antwort für Ihr Objekt.
Mit dem Rechner ermitteln Sie in wenigen Sekunden, wie groß der Unterschied zwischen der pauschalen und einer gutachtenbasierten AfA für Ihre Immobilie konkret ist.
Find answers to the most common questions about E2e-1, useful life appraisals, and using depreciation for tax purposes.
Der AfA-Satz ergibt sich aus 100 geteilt durch die Nutzungsdauer in Jahren. Bei der gesetzlichen Pauschal-Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt der Satz 2 % pro Jahr. Bei einer durch Gutachten nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren wären es 4 % pro Jahr.
Die 2 % AfA ist die gesetzliche Pauschalrate, die das Finanzamt standardmäßig ansetzt. Sie basiert auf einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Die individuelle AfA basiert auf der tatsächlichen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes, die ein zertifizierter Sachverständiger in einem Gutachten ermittelt. Sie kann je nach Objekt deutlich höher sein als die Pauschalrate.
Die zusätzliche Steuerersparnis ergibt sich aus der jährlichen Mehrersparnis (zusätzliche AfA) multipliziert mit Ihrem Steuersatz. Bei 5.000 € zusätzlicher AfA und einem Steuersatz von 42 % sind das 2.100 € pro Jahr. Über 20 Jahre summiert sich das auf 42.000 € – bei einer einmaligen Gutachteninvestition von unter 1.500 €.
Den Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises – also den Teil, der nicht auf das Grundstück entfällt. Dieser liegt je nach Lage zwischen 20 % (Toplagen in Großstädten) und 80 % (ländliche Regionen) des Gesamtkaufpreises. Die korrekte Kaufpreisaufteilung sollte Ihr Steuerberater vornehmen.
Ja, Sie können den Rechner beliebig oft mit verschiedenen Eingaben durchspielen. Für eine Portfolio-Übersicht mit mehreren Objekten sprechen Sie uns an – wir erstellen gerne eine individuelle Auswertung.
Eine grobe Faustformel: Bei einem Gebäudewert ab 100.000 € und einem AfA-Potential von mindestens 1,5 Prozentpunkten zusätzlich amortisiert sich das Gutachten typischerweise im ersten Jahr. Bei niedrigerem Gebäudewert lohnt sich zumindest die kostenlose Ersteinschätzung, um das konkrete Potenzial zu prüfen.
Still have questions? Our team is happy to help.
+2.100 €
3,4 Monate
Find out how much you could save with a certified depreciation report.
