Wie hoch die AfA bei Ihrer Immobilie konkret sein kann, hängt von Baujahr, Ausstattungsstandard und Modernisierungsgrad ab. Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine erste Orientierung – gefolgt von drei konkreten Rechenbeispielen.
Warum Baujahr 1960–1985 besonders interessant ist
Immobilien aus dieser Epoche vereinen mehrere Faktoren, die das Potenzial für ein Restnutzungsdauer-Gutachten maximieren:
Alter der Bausubstanz. Mit 40–65 Jahren haben diese Gebäude bereits einen erheblichen Teil ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer hinter sich. Die verbleibende Nutzungsdauer liegt – abhängig vom Zustand – häufig deutlich unter der pauschalen Restlaufzeit, die das Finanzamt ohne Gutachten ansetzt.
Partieller Modernisierungsstand. In den meisten Bestandsobjekten dieser Baujahre wurden einzelne Gewerke erneuert (Heizung, Fenster), während andere seit Jahrzehnten nicht angefasst wurden (Elektrik, Bäder, Leitungen). Dieser Flickenteppich aus Alt und Neu führt zu einer differenzierten – und oft kürzeren – Restnutzungsdauer als die Pauschale suggeriert.
Hohe Verbreitung. Ein Großteil des deutschen Mietwohnungsbestands stammt aus genau diesem Zeitraum. Das Thema betrifft Millionen von Vermietern – und kaum einer nutzt die Möglichkeit bereits vollständig.
Die entscheidende Tabelle: Baujahr × Zustand × erreichbarer AfA-Satz
Die folgende Tabelle zeigt typische Erfahrungswerte aus der Gutachtenpraxis. Sie gibt Orientierung – die tatsächlich ermittelte Restnutzungsdauer hängt stets vom individuellen Objekt ab und kann davon abweichen.
Legende zum Modernisierungsstand
- Nicht/kaum modernisiert: Wenige oder keine Maßnahmen in den letzten 20 Jahren
- Teilmodernisiert: 2–3 wesentliche Gewerke erneuert (z. B. Heizung + Fenster)
- Umfassend modernisiert: Mindestens 4–5 Gewerke erneuert, inkl. Leitungen und Bäder
- Kernsaniert: Rückbau bis auf Tragstruktur, vollständige Erneuerung
AfA-Potenzial nach Baujahr und Modernisierungsstand
Werte als Orientierung aus der Bewertungspraxis. Die tatsächliche Restnutzungsdauer ist stets objektindividuell.
Lesen Sie die Tabelle so: Ein nicht modernisiertes Gebäude aus dem Jahr 1968 erreicht typischerweise einen AfA-Satz zwischen 4,2 % und 7,1 % – gegenüber den gesetzlich pauschalen 2,0 %. Der genaue Wert hängt von Bauweise, Ausstattungsstandard und Zustand ab.
Was das in Euro bedeutet – 3 konkrete Rechenbeispiele
Beispiel 1: Eigentumswohnung, Baujahr 1968, nicht modernisiert
Eckdaten:
- Gebäudeanteil am Kaufpreis: 180.000 €
- Steuersatz: 42 %
- Ermittelte Restnutzungsdauer: 20 Jahre → AfA-Satz: 5,0 %
Gutachtenkosten: 890 € → Amortisation in unter 5 Monaten
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1978, teilmodernisiert
Eckdaten:
- 8 Wohneinheiten, Gebäudeanteil: 620.000 €
- Steuersatz: 45 %
- Heizung 2009, Fenster 2014 – Dach, Elektrik und Bäder original
- Ermittelte Restnutzungsdauer: 27 Jahre → AfA-Satz: 3,7 %
Gutachtenkosten inkl. Ortsbesichtigung: ca. 1.300 € → Amortisation in unter 4 Monaten
Beispiel 3: Einfamilienhaus, Baujahr 1983, unrenoviert
Eckdaten:
- Vermietet, Gebäudeanteil: 240.000 €
- Steuersatz: 42 %
- Keine nennenswerten Modernisierungen seit Baujahr
- Ermittelte Restnutzungsdauer: 32 Jahre → AfA-Satz: 3,13 %
Gutachtenkosten: 890 € → Amortisation in unter 10 Monaten
Welche Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern
Nicht jede Renovierung wirkt sich gleich stark aus. Das Bewertungsmodell unterscheidet zwischen Maßnahmen, die die Restnutzungsdauer wesentlich verlängern, und solchen, die nur kosmetischer Natur sind.
Stark verlängernd (relevant für die letzten 20 Jahre):
- Erneuerung der Leitungssysteme: Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Heizungsleitungen
- Wärmedämmung der Außenwände
- Vollständige Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung
- Fenster und Außentüren (Rahmen und Isolierverglasung)
- Heizungsanlage (Brenner, ggf. Kessel)
- Wesentliche Grundrissveränderungen
Mäßig verlängernd (relevant für die letzten 10 Jahre):
- Bäder und WCs (Fliesen und Sanitärobjekte)
- Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Treppenhaus
Nicht oder kaum relevant:
- Rein kosmetische Maßnahmen (Streichen von Wänden)
- Einbauten, die nur das Mobiliar betreffen
- Modernisierungen, die mehr als 20 Jahre zurückliegen
Die wichtigste Konsequenz: Wenn Sie Ihre Immobilie in den letzten Jahren partiell modernisiert haben, ist das kein Ausschlussgrund für ein Gutachten. Entscheidend ist das Gesamtbild. Zwei erneuerte Gewerke und drei unrenovierte Bereiche führen in der Regel immer noch zu einer deutlich kürzeren Restnutzungsdauer als die Pauschale.
Wie das Gutachten die Restnutzungsdauer ermittelt
Das Bewertungsverfahren basiert auf den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps – bei Wohnimmobilien standardmäßig 80 Jahre.
Von dieser Gesamtnutzungsdauer wird das Gebäudealter abgezogen. Das ergibt die theoretische Restnutzungsdauer ohne jede Berücksichtigung des Zustands.
Anschließend wird diese Basiszahl anhand des Modernisierungsgrades angepasst. Jede wesentliche Modernisierungsmaßnahme verlängert die Restnutzungsdauer – jeder Investitionsstau verkürzt sie zusätzlich.
Das Ergebnis ist die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer, die der Sachverständige im Gutachten festhält und begründet. Dieser Wert bildet dann die Grundlage für den erhöhten AfA-Satz.
Der BFH hat in seinem Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) ausdrücklich bestätigt, dass diese Methodik – einschließlich der sogenannten Punkterastermethode – zulässig ist, sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
Fazit: Die Baujahr-Tabelle als erster Anhaltspunkt
Die Tabelle in diesem Artikel gibt Ihnen eine schnelle Einschätzung, ob Ihre Immobilie zu den guten Gutachten-Kandidaten gehört. Liegt Ihr Objekt im Baujahrsbereich 1960–1985 und ist es nicht kernsaniert, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Sie mit der pauschalen AfA von 2 % deutlich unter Ihrem steuerlichen Potenzial liegen.
Der nächste Schritt kostet nichts: In der kostenlosen Ersteinschätzung geben Sie Baujahr, Zustand und Gebäudewert ein – und erfahren in wenigen Minuten den konkreten AfA-Satz, der für Ihr Objekt realistisch erreichbar ist.
