Der Bewertungsstichtag ist einer der kritischsten Faktoren für ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Wird er falsch gewählt, droht die Ablehnung durch das Finanzamt. Dieser Artikel erklärt, worauf es ankommt.
Wann genau darf die Gebäude-AfA zum ersten Mal angesetzt werden? Diese Frage ist für Vermieter und Immobilieneigentümer nicht nur akademisch: Wer den Bewertungsstichtag falsch bestimmt, schreibt entweder zu früh oder zu spät ab – und verschenkt damit steuerliche Vorteile oder riskiert Nachzahlungen.
Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, ab dem die Abschreibung läuft. Er hängt davon ab, ob Sie ein Gebäude erwerben (Anschaffung) oder selbst errichten (Herstellung), und er ist an ganz bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknüpft, die der Bundesfinanzhof in zahlreichen Urteilen präzisiert hat.
Im steuerrechtlichen Sinne ist der Bewertungsstichtag der Zeitpunkt, zu dem:
Erst ab diesem Zeitpunkt kann die AfA nach §7 Abs. 4 EStG beginnen. Er bestimmt zudem:
Der häufige Irrtum: Die AfA beginnt erst, wenn das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist. Das ist falsch.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt: Maßgebend ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, nicht des rechtlichen (zivilrechtlichen) Eigentums.
Wirtschaftliches Eigentum liegt vor, wenn der Erwerber:
In der Praxis erfolgt die Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums fast immer zum im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Übergangsdatum. Dieser Zeitpunkt ist typischerweise der Tag, an dem der Käufer den Kaufpreis zahlt und die Schlüsselübergabe stattfindet.
Zwischen notariell beurkundetem Kaufvertrag und Eintragung ins Grundbuch vergehen häufig mehrere Monate. In dieser Zeit hat der Käufer bereits wirtschaftliches Eigentum – und darf die AfA ansetzen.
Praxisbeispiel:
Alle Details zur Berechnung der AfA-Basis lesen Sie in unserem Artikel §7 Abs. 4 EStG erklärt.
Im Jahr des Erwerbs wird die AfA nicht für das gesamte Jahr angesetzt, sondern nur für die Monate ab dem Bewertungsstichtag.
Berechnungsformel: Jahres-AfA × (verbleibende Monate im Jahr / 12) = AfA im Erwerbsjahr
Wichtig: Begonnene Monate zählen als volle Monate.
Beispiel:
Bei selbst hergestellten Gebäuden ist der Bewertungsstichtag das Datum der Fertigstellung.
Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es:
Es ist nicht erforderlich, dass alle Nebenarbeiten abgeschlossen sind (Gartengestaltung, kleinere Malerarbeiten, Einzug der Mieter). Entscheidend ist die grundsätzliche Nutzbarkeit.
Praktische Fallstricke:
Da das Fertigstellungsdatum der AfA-Beginn ist, sollte es gut dokumentiert sein:
Was gilt, wenn Sie ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude kaufen?
Wenn der Käufer das wirtschaftliche Eigentum an einem unfertigen Gebäude erwirbt (z. B. durch Übergabe eines Rohbaus), beginnt die AfA nicht bereits mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Die AfA setzt frühestens mit der Fertigstellung ein – aber auf Basis der gesamten Anschaffungskosten (also einschließlich des bereits gezahlten Kaufpreises für den Rohbau plus spätere Fertigstellungskosten).
Beispiel:
Ein oft übersehener Aspekt: Nicht nur der Zeitpunkt, sondern auch der Wert des Gebäudes am Bewertungsstichtag ist entscheidend.
Die Bemessungsgrundlage der AfA sind die tatsächlichen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Erwerbs – also der im Kaufvertrag vereinbarte Preis. Historische Buchwerte des Vorbesitzers spielen keine Rolle.
Bodenrichtwerte und Gebäudewerte unterliegen ständigen Schwankungen. Der Wert des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Erwerbszeitpunkt) ist maßgebend für die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil.
Dies kann erhebliche Unterschiede machen:
Wie eine professionelle Immobilienbewertung die Kaufpreisaufteilung zu Ihren Gunsten optimieren kann, erklären wir ausführlich in unserem Gutachter-Bereich.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie stellt sich die Frage: Wie lange ist die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes noch?
Die Nutzungsdauer beginnt nicht neu beim Käufer. Sie richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes und der damit verbundenen gesetzlichen Nutzungsdauer:
Die Restnutzungsdauer am Erwerbszeitpunkt ergibt sich aus der gesamten Nutzungsdauer abzüglich der bereits abgelaufenen Jahre seit Fertigstellung.
Wichtig: Auch wenn der Vorbesitzer nicht die volle Nutzungsdauer ausgeschöpft hat (weil er das Gebäude zwischenzeitlich verkauft hat), beginnt für den Käufer die Abschreibung auf Basis des neuen Kaufpreises und der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer.
Aber: Der Käufer kann nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer geltend machen. Hierbei ist der Bewertungsstichtag entscheidend: Der Zustand des Gebäudes zum Erwerbszeitpunkt ist maßgebend für die Beurteilung, wie lange es tatsächlich noch nutzbar ist.
Wie die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer funktioniert und wie der BFH diese Möglichkeit ausgeweitet hat, lesen Sie in unseren Artikeln zu BFH-Urteilen und §7 Abs. 4 EStG.
Wenn Sie nach dem Erwerb investieren – etwa durch einen Anbau, eine Aufstockung oder eine umfassende Kernsanierung – entstehen nachträgliche Herstellungskosten. Für diese gilt ein eigener Bewertungsstichtag: der Zeitpunkt der Fertigstellung der jeweiligen Maßnahme.
Nachträgliche Herstellungskosten:
Beispiel:
Die 15 %-Regelung nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG knüpft unmittelbar an den Bewertungsstichtag an:
Der Dreijahreszeitraum:
Taktische Überlegung: Verschieben Sie umfangreiche Renovierungen wenn möglich auf nach dem Ablauf der ersten drei Jahre nach dem Kauf, um die 15 %-Falle zu vermeiden. Mehr dazu im Artikel Modernisierung vs. Kernsanierung.
Die neue degressive Gebäudeabschreibung knüpft an zwei alternative Zeitpunkte an:
Relevant ist dabei nicht das Fertigstellungsdatum oder der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, sondern der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. Baubeginns.
Praxistipp: Wenn Sie zwischen Oktober 2023 und September 2029 einen Kaufvertrag für einen Neubau unterzeichnen oder mit dem Bau beginnen, sollten Sie prüfen, ob die degressive AfA für Sie vorteilhafter ist als die lineare Alternative.
Die Vor- und Nachteile der beiden Methoden werden in unserem Hauptartikel zur §7 Abs. 4 EStG ausführlich verglichen.
Bei Erbschaft einer Immobilie tritt der Erbe steuerrechtlich in die Position des Erblassers. Das bedeutet:
Ausnahme: Vermächtnisse oder Erwerbe von Erbengemeinschaften zu Marktpreisen werden wie ein Kauf behandelt.
Bei Schenkungen gilt grundsätzlich dasselbe Prinzip: Der Beschenkte tritt in die steuerliche Position des Schenkers ein und führt die AfA fort. Es gibt keinen neuen Bewertungsstichtag.
Strategische Überlegung: Wer eine stark im Wert gestiegene Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann durch einen anschließenden Verkauf und Wiederkauf einen neuen Bewertungsstichtag auf Basis des aktuellen (höheren) Marktwertes erzeugen – was bei einer späteren Vermietung eine deutlich höhere AfA-Basis ermöglicht. Dies ist jedoch mit Grunderwerbsteuer verbunden und muss sorgfältig kalkuliert werden.
Fehler 1: AfA erst ab Grundbucheintragung Der häufigste Fehler. Korrekt ist: AfA beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Schlüsselübergabe/Besitzübergang), in der Regel Wochen bis Monate vor der Grundbucheintragung.
Fehler 2: Keine zeitanteilige Berechnung im Erwerbsjahr Im Erwerbsjahr gilt die Pro-rata-Methode. Viele Steuerpflichtige setzen fälschlicherweise die volle Jahres-AfA an.
Fehler 3: Fertigstellungsdatum bei Neubau falsch bestimmt Kleinere Restarbeiten verzögern die Fertigstellung steuerrechtlich nicht. Entscheidend ist die Gebrauchstauglichkeit.
Fehler 4: Anschaffungskosten beim Erwerb eines Rohbaus falsch berechnet Die AfA-Basis beim Kauf eines unfertigen Gebäudes umfasst sowohl den Rohbaupreis als auch die Fertigstellungskosten.
Fehler 5: Bewertungsstichtag bei Erbschaft nicht beachtet Nach einer Erbschaft wird die AfA des Erblassers fortgeführt – auf Basis seiner ursprünglichen Kosten, nicht der heutigen Marktwerte.
Nein. Die AfA beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums bzw. der Fertigstellung, unabhängig davon, ob das Gebäude bereits vermietet ist. Allerdings können Werbungskosten (und damit die AfA) steuerlich nur dann geltend gemacht werden, wenn eine Vermietungsabsicht besteht und nachgewiesen wird. Ein vorübergehender Leerstand bei nachgewiesener Vermietungsabsicht ist unschädlich.
Maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzungen, Risiken und Lasten – typischerweise die Schlüsselübergabe entsprechend dem Kaufvertrag. Der bloße Abschluss des Kaufvertrags genügt nicht, solange der Verkäufer noch Besitz und Nutzungsrechte hat.
Ja, bis zu einem gewissen Grad. Durch die Wahl des Übergangs-Datums im Kaufvertrag kann der Käufer beeinflussen, in welchem Steuerjahr die AfA beginnt. Eine Übergabe am 2. Januar statt am 30. Dezember verschiebt die AfA um ein Jahr – ob das vorteilhaft ist, hängt von der persönlichen Steuerplanung ab.
Bei einer Kernsanierung, die steuerrechtlich als Herstellung eines neuen Gebäudes gilt, ist der Bewertungsstichtag das Datum der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. Die Herstellungskosten der Sanierung bilden eine neue (zusätzliche) AfA-Basis. Mehr dazu in unserem Artikel Modernisierung vs. Kernsanierung.
Die tatsächliche Restnutzungsdauer hängt vom Baujahr, dem Erhaltungszustand und den spezifischen baulichen Eigenschaften ab. Sie kann durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden, das den Zustand am Erwerbszeitpunkt bewertet. Nach dem BFH-Urteil IX R 25/19 sind verschiedene Methoden anerkannt – neben der ImmoWertV-Methode auch technische Bauzustandsberichte.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.
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Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, zu dem der Zustand des Gebäudes für das Gutachten maßgeblich bewertet wird. Er bestimmt, welche Modernisierungen und welcher Zustand in die Berechnung einfließen.
Bei Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Bewertungsstichtag der Tag des notariellen Kaufvertrags bzw. der wirtschaftliche Übergang (Nutzen-Lasten-Wechsel).
Nein. Der Bewertungsstichtag ergibt sich aus dem steuerlich relevanten Zeitpunkt (Anschaffung, Herstellung, Beginn der Vermietung). Eine freie Wahl ist nicht möglich.
Ein falscher Bewertungsstichtag führt in der Regel zur Ablehnung des Gutachtens durch das Finanzamt, da die Bewertung dann nicht den maßgeblichen Gebäudezustand widerspiegelt.
Ja, Gutachten können rückwirkend erstellt werden, sofern der Gebäudezustand zum Bewertungsstichtag rekonstruierbar ist. Dies ist insbesondere bei älteren Immobilien mit dokumentierten Modernisierungen möglich.
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