Modernisierung und Kernsanierung haben grundlegend unterschiedliche Auswirkungen auf die Gebäude-AfA und die Restnutzungsdauer. Wer sie verwechselt, verschenkt entweder Steuervorteile oder riskiert eine Ablehnung durch das Finanzamt.
Eine der folgenreichsten steuerlichen Weichenstellungen für Vermieter: Ist eine Renovierungsmaßnahme Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) oder Herstellungskosten (nur über Jahrzehnte abschreibbar)? Diese Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie die Investition im Jahr der Zahlung vollständig steuerlich geltend machen können – oder ob Sie auf 33 bis 50 Jahre gestreckte Abschreibungen angewiesen sind.
Das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 hat die Abgrenzungsregeln modernisiert. Dieser Artikel erklärt die aktuelle Rechtslage umfassend – und ist Teil unserer Pillar-Page zur Gebäude-AfA, die alle relevanten Aspekte abdeckt. Weitere Hintergründe liefern unsere Artikel zu BMF-Schreiben, BFH-Urteilen und Praxisbeispielen.
Steuerlich gibt es drei Kategorien für Aufwendungen an Gebäuden:
Maßnahmen, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten oder auf den zeitgemäßen Standard bringen, ohne den Gebrauchswert substanziell zu erhöhen.
Vorteil: Vollständiger Abzug im Jahr der Zahlung als Werbungskosten (§9 Abs. 1 EStG).
Beispiele:
Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Gebäudes substanziell erhöhen, wesentlich verbessern oder das Gebäude in einen neuwertigen Zustand versetzen.
Nachteil: Keine sofortige Abziehbarkeit; stattdessen Aktivierung und Abschreibung über die (Rest-)Nutzungsdauer (2–3 % pro Jahr).
Beispiele:
Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen und 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen – unabhängig davon, ob sie eigentlich als Erhaltungsaufwand gelten würden.
Das neue BMF-Schreiben ersetzt die bisherigen Verwaltungsanweisungen aus 2003 und 2017 vollständig. Es führt ein systematisches Modell ein, das die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten klarer strukturiert.
Zum Inhalt des BMF-Schreibens im Überblick: BMF-Schreiben Analyse
Das BMF definiert vier Kernbereiche, die bei der Beurteilung maßgebend sind:
Der Gebäudestandard wird in drei Stufen eingeteilt:
Stufe | Bezeichnung | Merkmale |
|---|---|---|
Stufe 1 | Sehr einfacher Standard | Keine oder sehr einfache Ausstattung, Gemeinschaftsbad, Ofenheizung |
Stufe 2 | Mittlerer Standard | Zeitgemäße Ausstattung aller vier Kernbereiche, separates Bad/WC |
Stufe 3 | Sehr anspruchsvoller Standard | Hochwertige oder luxuriöse Ausstattung aller vier Kernbereiche |
Eine Standarderhebung liegt vor, wenn:
In diesem Fall sind die gesamten Aufwendungen als Herstellungskosten zu aktivieren.
Kein Erhaltungsaufwand mehr, sondern Herstellungskosten:
Maßnahme | Begründung |
|---|---|
Austausch einer Heizungsanlage (gleichwertiger Ersatz) | Betrifft nur einen Kernbereich, kein Standardsprung |
Neue Fenster im bisherigen Standard | Betrifft nur einen Kernbereich |
Malerarbeiten innen/außen | Keine Kernbereiche betroffen |
Erneuerung des Dachs (Substanzerhaltung) | Kein Kernbereich |
Erneuerung des Bodenbelags | Kein Kernbereich |
Austausch einer Tür | Kein Kernbereich |
Instandsetzung der Fassade |
Maßnahme | Begründung |
|---|---|
Erstmaliger Einbau einer Zentralheizung | Kernbereich, Standarderhebung |
Einbau von Bad/WC in Gebäude ohne sanitäre Anlagen | Kernbereich, Standarderhebung |
Komplettmodernisierung: Heizung + Sanitär + Elektrik + Fenster | Alle vier Kernbereiche, Standarderhebung |
Dachausbau zum Wohnraum | Neue Wohnfläche = Erweiterung |
Anbau eines Aufzugs | Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit |
Umbau von 2 zu 3 Wohneinheiten | Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit |
§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist eine der heimtückischsten Fallen des deutschen Steuerrechts für Immobilienkäufer.
Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb eines Gebäudes Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Schritt 1: Kaufpreis ermitteln und aufteilen
Schritt 2: 15 %-Grenze berechnen
Schritt 3: Aufwendungen in drei Jahren summieren
Schritt 4: Vergleich mit Grenzwert
Konsequenz: Statt sofortiger steuerlicher Absetzbarkeit in Höhe von 57.000 € gibt es nur eine Abschreibung von 57.000 € ÷ Restnutzungsdauer pro Jahr.
Einzubeziehen:
Nicht einzubeziehen:
Das Tückische an der 15 %-Regel: Wird die Grenze auch nur um einen Euro überschritten, sind alle Aufwendungen in dem Dreijahreszeitraum Herstellungskosten. Es gibt keinen „graduellen" Übergang.
Taktische Gegenmaßnahme: Verschieben Sie geplante Renovierungen wenn möglich auf nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist. Ein Tag Unterschied kann über sofortige Absetzbarkeit vs. jahrzehntelange Abschreibung entscheiden.
Wann der Dreijahreszeitraum beginnt, ist eng mit dem Bewertungsstichtag verknüpft.
Eine Kernsanierung bezeichnet im steuerrechtlichen Kontext eine umfassende Sanierung, durch die ein Gebäude in einen neuwertigen Zustand versetzt wird.
Eine Kernsanierung liegt vor, wenn:
Die Kosten der Kernsanierung bilden eine neue AfA-Bemessungsgrundlage. Die Nutzungsdauer beginnt nicht vollständig neu, aber:
Vorteil: Hohe Investitionskosten können über AfA langfristig steuerlich geltend gemacht werden.
Weiterer Vorteil: Auf die nach Sanierung neu entstehenden Herstellungskosten kann potenziell ein erhöhter AfA-Satz (3 % bei neuem Standard post-2022) angewendet werden, wenn dies mit dem Finanzamt abgestimmt wird.
Die Praxis zeigt, dass zahlreiche Maßnahmen in einer Grauzone liegen. Hier einige typische Grenzfälle:
Reparatur des bestehenden Dachs: Erhaltungsaufwand Kompletter Dachausbau zum Wohnraum: Herstellungskosten (Erweiterung) Dämmung des bestehenden Dachs: In der Regel Erhaltungsaufwand (keine neue Fläche, kein Standardsprung in den Kernbereichen)
Modernisierung eines vorhandenen Bads (gleichwertiger Standard): Erhaltungsaufwand (nur ein Kernbereich betroffen) Erstmaliger Einbau eines Bads: Herstellungskosten (Standarderhebung) Luxuriöser Umbau mit deutlichem Standardsprung und gleichzeitiger Heizungs-/Elektrikerneuerung: Potenziell Herstellungskosten (mehrere Kernbereiche, Standarderhebung)
Erneuerung mit gleichwertigem Standard: Erhaltungsaufwand (ein Kernbereich, kein Standardsprung) Erstmaliger Einbau von Doppel-/Dreifachverglasung im gesamten Gebäude plus weitere Kernbereiche: Könnte Standarderhebung sein, wenn der Gesamtstandard steigt
Austausch einer Ölheizung durch eine neue Gasheizung (gleichwertiger Standard): Erhaltungsaufwand Erstmaliger Einbau einer Zentralheizung in einem Gebäude mit Einzelöfen: Herstellungskosten (Standarderhebung)
Ist eine Maßnahme eindeutig als Erhaltungsaufwand einzuordnen, bieten sich verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wenn das Finanzamt dennoch ablehnt, haben Sie das Recht, Einspruch einzulegen:
Nach §82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist sinnvoll, wenn:
Grundsätzlich gilt das Abflussprinzip (§11 Abs. 2 EStG): Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung abziehbar.
Taktik: Wenn Sie in einem Jahr mit hohem Einkommen (und damit hohem Grenzsteuersatz) stehen, lohnt es sich, Sanierungsmaßnahmen in dieses Jahr zu schieben, um die Steuerersparnis zu maximieren.
Wenn Modernisierungsmaßnahmen mit KfW-Fördermitteln (zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse) finanziert werden, entstehen steuerliche Wechselwirkungen:
Für eine genaue Einordnung Ihrer geplanten Maßnahmen empfehlen wir ein Erstgespräch mit unseren Gutachtern.
Ein oft übersehener Aspekt: Die 15 %-Grenze ist eine absolute Prozentzahl – sie wird nicht an die Inflation angepasst und lässt sich auch durch eine präzise Immobilienbewertung und korrekte Kaufpreisaufteilung optimieren (wer einen niedrigeren Gebäudeanteil ansetzt, senkt die 15 %-Schwelle). In Zeiten hoher Materialkosten und Handwerkerpreise steigt das Risiko, die Grenze zu überschreiten, ohne substanziell mehr zu bauen als früher.
Konsequenz: Bei gestiegenen Baukosten sollte die 15 %-Grenze vor jeder größeren Sanierung im ersten Dreijahreszeitraum exakt berechnet werden.
In der Regel Erhaltungsaufwand, da es sich um den Austausch eines bestehenden Kernbereichs handelt – ohne dass die anderen Kernbereiche gleichzeitig auf ein höheres Niveau gehoben werden. Werden im Zuge des Heizungstausches aber auch Sanitär, Elektrik und Fenster modernisiert und steigt der Gesamtstandard, könnte es zu einer Standarderhebung kommen. Für Einzelfallbewertungen wenden Sie sich an unsere Gutachter.
Ja. Schönheitsreparaturen – einschließlich Malerarbeiten – zählen nach der BFH-Rechtsprechung in die 15 %-Berechnung hinein, wenn sie im Rahmen anderer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Erwerb anfallen. Das ist auch dann der Fall, wenn sie isoliert betrachtet sofort abziehbar wären.
Ja – nicht durch sofortigen Abzug, aber durch erhöhte AfA. Die aktivierten Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und führen zu höheren jährlichen Abschreibungen. Bei einer verbleibenden Nutzungsdauer von 30 Jahren und aktivierten 60.000 € bedeutet das immerhin 2.000 € mehr AfA pro Jahr.
Wichtig ist eine klare Dokumentation: Rechnungen mit Leistungsbeschreibung, Fotos des Ausgangszustands und des Ergebnisses, Auftraggebernachweis, Handwerkerverträge. Je detaillierter die Belege, desto sicherer die steuerliche Anerkennung.
Bei einer Eigennutzung sind weder Erhaltungsaufwand noch Herstellungskosten steuerlich absetzbar (keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Die Abgrenzung ist nur relevant für vermietete Immobilien. Allerdings spielt die Abgrenzung auch beim späteren Verkauf eine Rolle (Ermittlung des Veräußerungsgewinns).
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.
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Eine Modernisierung umfasst gezielte Erneuerungen einzelner Bauteile (z.B. Fenster, Heizung), während eine Kernsanierung den Rückbau bis auf die tragende Struktur mit anschließender vollständiger Erneuerung bedeutet.
Ja, aber differenziert. Einzelne Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer je nach Umfang teilweise. Eine vollständig unmodernisierte Immobilie hat eine kürzere Restnutzungsdauer.
In der Regel nicht, da eine Kernsanierung die Restnutzungsdauer faktisch auf das Niveau eines Neubaus zurücksetzt. Die pauschale AfA nach §7 Abs. 4 EStG ist dann meist günstiger.
Liegen die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf über 15 % des Gebäudewerts (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen) kann sofort oder verteilt über 2-5 Jahre abgesetzt werden. Herstellungskosten (Wertverbesserung) müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
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Kein Kernbereich
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