Theorie ist wichtig, aber die Praxis zeigt erst, ob man die Regeln wirklich verstanden hat. Dieser Artikel zeigt sieben realitätsnahe Szenarien mit konkreten Berechnungen.
Theorie ist gut – Praxis ist besser. Dieser Artikel zeigt anhand konkreter Rechenbeispiele, wie die Gebäude-AfA nach §7 Abs. 4 EStG in realen Szenarien funktioniert. Von der vermieteten Eigentumswohnung über das Altbau-Mehrfamilienhaus bis hin zur Kernsanierung und der verkürzten Nutzungsdauer per Gutachten.
Alle Beispiele basieren auf der aktuellen Rechtslage (Stand: März 2026) und verwenden realistische Zahlen.
Bevor wir in die Beispiele einsteigen, die Grundformel:
Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz
Alle AfA-Sätze und gesetzlichen Grundlagen: §7 Abs. 4 EStG erklärt
Die Kaufpreisaufteilung erfolgt auf Basis eines unabhängigen Gutachtens:
Nebenkosten (30.000 €) werden ebenfalls im Verhältnis 60:40 aufgeteilt:
Kaufdatum 1. Juli 2024 → 6 Monate (Juli bis Dezember):
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 %:
Wer vergisst, den Grundstücksanteil herauszurechnen und auf den vollen Kaufpreis (500.000 €) abschreibt:
In dieser (angenommenen) Lage:
Würde dasselbe Gebäude Baujahr 1960 sein (AfA 2 %):
Bei Altbauten vor 1925 läuft die AfA über 40 Jahre statt 50 Jahre – der Steuervorteil ist daher schneller realisiert.
Bei Neubauten ist der Grundstücksanteil typischerweise im Kaufpreis einkalkuliert:
Da Kaufvertrag im März 2023 (nach 30.09.2023 laut gesetzlicher Anforderung nicht erfüllt), kommt §7 Abs. 5a EStG in diesem Fall nicht in Betracht. Die degressive AfA gilt nur für Kaufverträge nach dem 30.09.2023.
Wenn der Kaufvertrag stattdessen im Januar 2024 abgeschlossen worden wäre:
Alle Details zur degressiven AfA: §7 Abs. 4 EStG erklärt
Die Sanierung erfüllt die Kriterien einer Standarderhebung (BMF-Schreiben 2026): Alle vier Kernbereiche werden erneuert, der Standard steigt von "sehr einfach" auf "mittlerer Standard". → Herstellungskosten, nicht Erhaltungsaufwand.
Schritt 1: Restbuchwert des Gebäudes vor Sanierung (2024)
Schritt 2: Sanierungskosten hinzurechnen
Schritt 3: Neue Nutzungsdauer bestimmen
Schritt 4: Neue jährliche AfA
Vor Sanierung | Nach Sanierung | |
|---|---|---|
AfA-Basis | 400.000 € | 618.000 € |
Jährliche AfA | 8.000 € | 15.450 € |
Jährliche Steuerersparnis (42 %) | 3.360 € | 6.489 € |
Mehrersparnis | – | +3.129 €/Jahr |
Ein zertifizierter Gutachter bewertet das Gebäude und ermittelt nach der ImmoWertV-Methode:
Mit anerkanntem Gutachten:
Standard (50 Jahre) | Verkürzt (28 Jahre) | |
|---|---|---|
Jährliche AfA | 8.960 € | 15.994 € |
Jahres-Differenz | – | +7.034 € |
Steuerersparnis-Plus (42 %) | – | +2.954 €/Jahr |
Über 28 Jahre gesamt | 251.520 € Gesamt-AfA | 447.832 € Gesamt-AfA |
Gesamtvorteil durch Gutachten: In 28 Jahren ca. 196.000 € mehr abgeschrieben → ca. 82.000 € mehr Steuerersparnis über die Nutzungsdauer.
Kosten des Gutachtens: 3.000–5.000 € einmalig → Amortisation nach weniger als einem Jahr.
Mehr zur Methodik und BFH-Anforderungen: BFH-Urteile zur Gebäude-AfA
Steuerliche Folge: Alle drei Posten sind sofort als Werbungskosten abziehbar.
Steuerliche Folge: Alle 45.000 € werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Verschieben Sie die Heizungserneuerung (25.000 €) auf März 2027 (nach Ablauf der 3-Jahres-Frist):
Für die korrekte Berechnung des Bewertungsstichtags und der 3-Jahres-Frist: Bewertungsstichtag
Jahr | Restbuchwert (Beginn) | AfA (5 %) | Restbuchwert (Ende) | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
1 (2024) | 1.200.000 € | 60.000 € | 1.140.000 € | 25.200 € |
2 | 1.140.000 € | 57.000 € | 1.083.000 € | 23.940 € |
3 | 1.083.000 € | 54.150 € |
Kumulierte AfA nach 10 Jahren:
Vorteil Degressiv in 10 Jahren: ~119.167 € mehr AbschreibungSteuerersparnis-Plus (42 %): ca. 50.050 € in den ersten 10 Jahren (Barwert)
Optimale Strategie: Degressiv starten, dann wechseln zur linearen AfA, sobald die degressive AfA unter die lineare sinkt (nach ca. Jahr 17–18 bei 5 % vs. 3 %).
Die BMF-Arbeitshilfe ergibt (aufgrund hoher Bodenrichtwerte in Frankfurt):
Ein professionelles Wertgutachten ergibt eine marktgerechtere Aufteilung:
BMF-Arbeitshilfe | Gutachten | |
|---|---|---|
Gebäudeanteil | 450.000 € | 675.000 € |
Jährliche AfA | 9.540 € | 14.310 € |
Differenz | – | +4.770 €/Jahr |
Steuerersparnis-Differenz (42 %) | – | +2.003 €/Jahr |
Über 50 Jahre | 476.160 € |
Gesamtvorteil durch Gutachten: 237.840 € mehr AfA → ca. 100.000 € mehr Steuerersparnis über 50 Jahre.
Gutachtenkosten: 3.000–8.000 € einmalig → Amortisation im ersten Jahr.
Fehler | Auswirkung | Lösung |
|---|---|---|
Grundstücksanteil nicht abgezogen | Zu hohe AfA → Finanzamt kürzt | Kaufpreisaufteilung mit Gutachten |
Nebenkosten vergessen | Zu niedrige AfA-Basis | Alle Nebenkosten anteilig einberechnen |
Falscher AfA-Satz (Baujahr falsch) | Zu niedrige oder zu hohe AfA | Baujahr aus Grundbuch/Energieausweis |
Keine zeitanteilige AfA im Erwerbsjahr | Zu hohe AfA → Finanzamt kürzt | Pro-rata im Erwerbsjahr |
15 %-Grenze nicht beachtet |
Der AfA-Satz ist der jährliche Prozentsatz (2 %, 2,5 % oder 3 %), der auf die AfA-Basis angewendet wird. Die AfA-Basis ist der abschreibungsfähige Gebäudewert – also Gebäudeanteil plus anteilige Kaufnebenkosten, aber ohne Grundstück. Beide Faktoren zusammen bestimmen die jährliche Abschreibung.
Die Steuerersparnis ergibt sich aus: Jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (Spitzensteuersatz ohne Solidaritätszuschlag) bringt jeder Euro AfA 42 Cent Steuerersparnis. Bei einem Grenzsteuersatz von 33 % entsprechend 33 Cent. Den eigenen Grenzsteuersatz ermitteln Sie mit einem Steuerberater oder einem Einkommensteuer-Rechner.
Ja, durch mehrere Hebel gleichzeitig: erstens erhöht eine Kernsanierung die AfA-Basis (Sanierungskosten werden hinzugerechnet), zweitens kann nach Sanierung eine neue (längere) Restnutzungsdauer argumentiert werden, drittens könnte nach einer umfassenden Sanierung der AfA-Satz neu berechnet werden. Lassen Sie sich von einem Gutachter beraten.
Es lohnt sich umso mehr, je höher der Gebäudewert und je größer der Unterschied zwischen gesetzlicher und tatsächlicher Nutzungsdauer ist. Als Faustregel: Bei einem Gebäudewert über 200.000 € und einer potenziell verkürzten Nutzungsdauer von 10+ Jahren rechnet sich das Gutachten fast immer innerhalb von 1–2 Jahren. Unsere Gutachter geben gerne eine erste Einschätzung.
Die AfA endet mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Schlüsselübergabe). Der Käufer beginnt seine eigene AfA auf Basis des neuen Kaufpreises. Für Sie als Verkäufer gilt: Die bisher geltend gemachte AfA mindert Ihren steuerlichen Buchwert – bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) wird der Veräußerungsgewinn auf Basis des geminderten Buchwerts berechnet, was zu höherer Steuerlast führen kann.
Alle Berechnungen in diesem Artikel dienen der Veranschaulichung und basieren auf vereinfachten Annahmen. Die tatsächliche steuerliche Situation hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Für verbindliche AfA-Berechnungen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. AfAMax bietet [professionelle Immobilienbewertungen](/property-valuation) und die Vermittlung [qualifizierter Gutachter](/appraiser) an.
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Beispiel: Kaufpreis 1,2 Mio. €, Grundstücksanteil 30 % (360.000 €), Gebäudewert 840.000 €. Bei 2 % AfA: 16.800 € jährliche Abschreibung. Bei gutachterlich verkürzter RND von 25 Jahren (4 %): 33.600 € p.a.
Ja. Bei Eigentumswohnungen wird der Gebäudeanteil über den Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude bestimmt. Der Grundstücksanteil ergibt sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil.
Bei Erbschaft übernehmen Sie die Anschaffungskosten des Erblassers (Fußstapfentheorie). Die AfA setzt sich fort, als hätte kein Eigentümerwechsel stattgefunden. Neue Kosten gibt es nur bei erbschaftsbedingten Aufwendungen.
In der Regel nicht. Neubauten haben eine tatsächliche Nutzungsdauer, die mindestens der gesetzlichen Annahme von 33⅓ Jahren (3 % AfA) entspricht. Ein Gutachten würde die Nutzungsdauer eher bestätigen als verkürzen.
Beispiel: Gebäudewert 500.000 €, Grenzsteuersatz 42 %. Normal (2 % / 50 J.): 4.200 € Steuerersparnis/Jahr. Mit Gutachten (4 % / 25 J.): 8.400 € Steuerersparnis/Jahr – also 4.200 € mehr pro Jahr.
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714.000 €
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Degressive AfA ohne Prüfung der Voraussetzungen | Nutzung nicht möglich | Herstellungsbeginn/Kaufdatum prüfen |
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